Тема: Стоит ли сейчас инвестировать в Дубай или поздно уже?

Все вокруг говорят про бум недвижимости в Дубае. Цены, кажется, уже на пике после 2024. Есть ли смысл сейчас входить? Или я последний в очереди и скоро все пойдет на спад? Рассматриваю студию или однушку под сдачу, не для жизни. Кто в теме, какой реальный прогноз?

Сейчас очень разогретый рынок. Если честно, для краткосрочных спекуляций (купить-продать через год) - риски высокие. Аналитики говорят о возможной коррекции на 10-15% из-за огромного объема новых строек. Если берешь вдолгую (7+ лет) под аренду, то риски меньше. Но доходность аренды тоже надо считать чистоганом, а не "грязными".

Вот про коррекцию я и беспокоюсь. Вдолгую - это понятно. А что по затратам на входе, кроме самой цены? Слышал про 4% DLD. Это всё? И если брать ипотеку как нерезидент, банки вообще дают? Или нужен 100% кэш? Интересует именно покупка для получения дохода, не для "Золотой визы", бюджет до 2 млн AED не дотягивает, смотрю что-то проще.

Да, 4% DLD (земельный департамент) - это основной налог на покупку. Но к нему сразу добавляй 2% агентских (если вторичка) или 0% (если застройщик, но не всегда), плюс регистрационные сборы (trustee fees) около 4-5к AED.

Ипотеку нерезиденту дадут, но готовься к жестким условиям. Обычно это 50% LTV (то есть 50% своих денег), и ставка будет выше. Я сам когда разбирался, наткнулся на много полезной информации об инвестициях и переезде в ОАЭ https://lyukos.com/ru/news/ там как раз были детали без "купи-купи".

Мой совет: если бюджет ограничен, не смотри на самые раскрученные проекты. Ищи "chiller free" (кондиционер включен в коммуналку), это сильно экономит на счетах. И считай чистую доходность (Net Yield) - минус коммуналка (service charge), минус 5% на управление (если сдаешь через агента). Не смотри на "гросс" 8-10%, которые рисуют в рекламе. Реально будет 4-6% чистыми, если все правильно сделать.

https://lyukos.com/ru/news/